בר רשות – רישיון במקרקעין

רישיון במקרקעין – בר רשות – רשות במקרקעין: הדירה או בלתי הדירה?

 "בר רשות" במקרקעין משמעו היתר או רשות שנתן בעל המקרקעין לאחר, להחזיק או להשתמש בנכס. יכול ותהא מעוגנת בחוזה שנקשר בין הצדדים… או תלמד משתיקתו ואי-מחאתו להחזקה או לשימוש שעושה אחר בנכס (מאמר של המלומדת נינה זלצמן "רישיון במקרקעין" הפרקליט מב 24 (תשנ"ה).

 במאמר הנ"ל סוקרת המחברת את דיני בר הרשות בדין הישראלי ואשר מקורו במשפט האנגלי ודיני היושר האנגליים. במהלך השנים התגבשה ההלכה במשפט הישראלי המבוססת על דיני היושר ועקרון תום הלב, לפיהם יבחן בית המשפט את טיבה של מערכת היחסים בהתאם לשיקולי צדק ויימנע מפינוי בר רשות במקרקעין, כאשר הצדק מחייב השארתו בנכס.

 הדברים מובאים באריכות במאמר של המלומדת זלצמן ולפיה, הציפייה שיצר בעל המקרקעין אצל בר רשות מחייבים בחינה קפדנית לנזק שעשוי להיגרם לבר הרשות בעקבות סיום הרשות. כך לדוג' אם בר הרשות נכנס להוצאות כבדות על מנת לעבור להתגורר בנכס או השקיע כספים רבים בנכס להשבחתו יוכיח כי בר הרשות הסתמך באופן מובהק על הבטחותיו ו/או פעולתו של בר הרשות. משכך, תוקפו של הרשות ותנאי סיום הרשות יקבעו ע"י ביהמ"ש עפ"י שיקולים של צדק.

בפסק דין מנחה בתחום (ע"א 7139/99 יובל אלוני נ' אליעזר ארד, פורסם בנבו, 1.4.04), קבע בית המשפט העליון, כי במקרים בהם התובע הסתמך על ההרשאה שניתנה לו מבעל המקרקעין בתום-לב ובאופן סביר ושינה עקב כך את מצבו לרעה, לדוגמה על ידי השקעות שהשקיע במקרקעין מתוך ציפייה שנוצרה אצלו עקב ההרשאה וכי בעל המקרקעין מושתק מלטעון כנגד בר רשות וכך גם אחר הנכנס בנעליו.

 בפרשת אלוני הנ"ל בואר בהרחבה, כי השתק נועד למנוע תוצאות בלתי-צודקות. השתק מונע מבעל זכות במקרקעין לחזור בו מן ההרשאה שנתן לבר רשות לשימוש במקרקעין, אם בר הרשות הסתמך על ההרשאה בתום-לב ובאופן סביר ושינה עקב כך את מצבו לרעה, על-ידי השקעות שהשקיע במקרקעין מתוך ציפייה שיצרה אצלו ההרשאה להמשך קיומה של הרשות להשתמש בהם, כל עוד הוא רוצה בכך.

נפסק גם בפסק דין של כבוד בית משפט העליון בע"א 515/76 לוי נ' ויימן, כאשר אדם נותן לאחר רשות לבנות על גבי הקרקע שלו הרי שרואים בכך כרישיון  במקרקעין ללא הגבלת זמן ובדרך כלל רשות זו תחשב כרשות בלתי הדירה.

 למעשה, כאשר הצדק מחייב קיומה של זכות בלתי-הדירה, אין היא באה לסיומה עם העברת המקרקעין, והיא תעמוד לבר הרשות גם כלפי  צד שלישי, נושה , יורש או רוכש שהזכויות בעל-המקרקעין עברו אליו ולמעט רוכש בתום לב שלא ידע אודות בר הרשות כלל.

לעצם הזכאות בפיצוי של בר רשות והן ביחס לאופן קביעתם, בתי המשפט הבחינו בין מקרה שבו ניתנה רשות מלכתחילה ובוטלה לאחר מכן, לבין מצב בו הרשות הינה מכללא ולאור שתיקת בעל הזכויות במשך שנים. (ע"א ג'בראן נ' ג'בראן, פ"ד לו 403), אשר שם נקבע, כי כשמדובר על רשות שניתנה מלכתחילה לבנייה אז יש לפצות בגובה הערך הנוכחי של ההשקעות ובגובה שווי הדירה.

ישנם שלושה מבחנים בהם בית המשפט הסתייעו בהכרעותיהם עניין הרשאה בלתי הדירה: ראה ת. א. 39223/07 בש"א [בר"ל] 169514/07 מועדון הכדורגל הפועל רמת – גן גבעתיים 2006 בע"מ נ' עמלנו חברה בעלת נכסי הפועלים ברמת גן) ובעניין חלמיש בת.א. [הרצליה] 8285/06 חלמיש נ' גוהר ואח', שניהם פורסמו בנבו. יש צורך בשלושה תנאים מצטברים: 1.  רשות מפורשת של הבעלים להחזיק במקרקעין  2. השקעה ניכרת שלהם במקרקעין 3. הסכמה מפורשת של בעל המקרקעין לבנייה עליהם.

כאשר מתעוררת בפני בית-המשפט טענה בדבר פינוי בר רשות וביטול הרישיון במקרקעין, על בית המשפט לבחון את נסיבות המקרה בהתאם למבחני צדק, האם יהיה זה צודק לאפשר לבעל המקרקעין לבטל את הרישיון שניתן לבר רשות. בית המשפט נדרש להתחשב, בין היתר, בכוונת הצדדים לרישיון, תנאי הרישיון, בציפייה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון – בר רשות ובנזק שנגרם לו עקב כך.

לסיכום: יתכנו מקרים בהם בר רשות שילם כסף עבור הרשות שקיבל ולמרות זאת יהיה ניתן לסיים את הרשות (רשות הדירה) ויהיו מקרים בהם בר רשות לא שילם כסוף עבור הרשות ובכל זאת לא יהיה ניתן לבטל את הרשות (רשות בלתי הדירה). המבחנים הינם עקרונות הצדק ותום הלב ובחינה האם ניתנה לבר הרשות, רשות לשהות במקרקעין לצמיתות וכי בר הרשות הסתמך על הרשות ונוצרה ציפיות לגיטימית לרשות ללא הגבלת זמן ולצמיתות – רשות בלתי הדירה לבר רשות.

האמור לעיל אינו מהווה יעוץ משפטי ו/או חוות דעת משפטית